Eine kleine Geschichte der Eigenheimidee

Von ursprünglich konservativer Sozialpolitik zum Sprengstoff in Hauspreis-­ und Kreditblasen

Bis zur Finanzkrise im Jahr 2007 herrschte in vielen Ländern die politische Idee vor, dass Gesellschaften mit mög­lichst vielen Hauseigentümern wünschenswert seien. Historisch war sie als konservative Reaktion auf die Industria­lisierung entstanden. Sie wurde in manchen Ländern aber auch bis weit in das linke Parteienspektrum hinein geteilt. Erst nach der Finanzkrise wurde klar, dass die Förderung von mehr Wohneigentum vielerorts eher zu kreditindu­zierten Hauspreisblasen und wirtschaftlicher Rezession denn zu einer Verbreiterung der Hauseigentümerbasis im Rahmen einer stabilen Demokratie geführt hat.

Von Sebastian Kohl / Max-Planck-Institut für Gesellschaftsforschung

Historische Ursprünge der Eigenheimidee

Das politische Ziel, einen großen An­teil der Bevölkerung in Wohneigentum zu bringen, ist keineswegs neu. So gab es schon in Agrargesellschaften die Idee, dass breit gestreuter Landbesitz das Ge­meinwesen stabilisiert und wünschens­werte Tugenden wie Sparsamkeit oder Familiensinn fördert. Nach Kriegen war die Landverteilung an Veteranen ei­nes der sozialpolitischen Befriedungs­elemente. Vor dem Hintergrund der Industrialisierung, Urbanisierung und Verelendung großer Bevölkerungsteile im frühen 19. Jahrhundert suchten kon­servative Reformer eine Lösung für die soziale Frage: Sie erkannten sie im Kon­zept des Einfamilienhauses mit Garten, zunächst in ländlichen Agrarsiedlungen und später in suburbanen Siedlungen.

Im späten 19. Jahrhundert unterstützte eine Reihe konservativer wie auch pro­gressiver gesellschaftlicher Gruppierun­gen – Bodenreformer, Bevölkerungs­politiker, Sozialkatholiken oder Garten­stadtanhänger – das Ideal, die Arbeiterschaft durch allgemein zugängliches Boden­- und Wohneigentum zu befrie­den und zum Bestandteil kapitalistischer Gesellschaften zu machen. Aber auch im sozialistischen Ideenrepertoire, etwa bei dem sozialistischen Denker Pierre­ Jo­seph Proudhon, findet sich die Idee, dass Kleineigentum zu haben für Arbeiter nicht der Gegensatz sein muss, als den Friedrich Engels ihn in seinen Schrif­ten zur Wohnungsfrage in den 1870er-Jahren ausmachte. Durch dominante Reformervereine fand die konservative Eigenheimidee zwischen 1889 und 1918 auch Eingang in die ersten nationalen Wohnungsgesetze von nord­- und südeuropäischen Ländern, in denen zumeist staatliche Hilfen für den Eigenheimerwerb festgeschrieben wurden. In Län­dern wie Deutschland, Österreich, Dänemark, den Niederlanden, aber auch in Großbritannien entwickelte sich in der Zwischenkriegszeit hingegen überwie­gend eine wohnungspolitische Alterna­tive: der mit Staatsmitteln geförderte so­ziale Mietwohnungsbau. In angelsäch­sischen Ländern war Wohnungspolitik bis zu jenem Zeitpunkt meist auf Ei­genheimpolitik für Kriegsveteranen beschränkt.

Die Eigenheimidee seit 1945

Nach dem Zweiten Weltkrieg kann man die „Karriere“ der Eigenheimidee me­thodisch einfacher durch die Linse von Wahlprogrammen politischer Parteien verfolgen. In ihnen zeigt sich die Kon­tinuität der konservativen Idee: Konser ­vative Parteien in 19 OECD­-Län­dern vertraten fast ausnahmslos den Standpunkt, dass Eigentum der Mie­te vorzuziehen sei. Deshalb machten sie sich für staatlich geförderte, besser zu­gängliche Kredite stark und forderten, die Eigentumsförderung im Sozialwohnungsbau vorzuziehen sowie bestehen­de soziale Mietwohnungen günstig an Mieter zu verkaufen.

In Deutschland stand in den 1950er-Jahren die dem so­zialen Mietwohnungsbau gewogene SPD einer das Eigenheim propagierenden CDU gegenüber. So äußerte sich Kon­rad Adenauer vor der Novelle des Woh­nungsbaugesetzes im Jahr 1953: „Die Schaffung von Eigenheimen muß als so­zial wertvollster und am meisten förde­rungswürdiger Zweck staatlicher Wohnungsbau­ und Familienpolitik aner ­kannt werden. Das Eigenheim soll und darf kein Reservat kleinerer Schichten sein, im Gegenteil soll gerade der Besitz­lose durch Sparen, Selbsthilfe und öffent­liche Förderungsmittel zum Eigenheim gelangen und so der Proletarisierung und der Vermassung entrissen werden. Das Familienheim mit Garten ist nach jeder Richtung hin als die glücklichste Verwirklichung des Familiengedankens anzusehen.“

Insbesondere christdemokratische Parteien vertraten in den Nachkriegsjahren die Eigenheimposition missionarisch, aber auch die Agrarparteien und spä­ter die Zentrumsparteien im skandina­vischen Raum befürworteten das Ei­gentum für Landarbeiter, auch für den vorstädtischen Raum. Liberale Parteien, wenn sie denn überhaupt eine staatliche Einmischung in das Wohnungswesen vertraten, sprachen sich zumeist auch für das Eigenheim als Stütze freier demokra­tischer Gesellschaften aus. Differenzierter waren die wohnungs­politischen Positionen der Parteien auf der linken Seite des politischen Spek­trums. Hier bewegten sich die Positio­nen grob zwischen Befürwortern eines starken Mietrechts und eines sozialen Mietwohnungsbaus und Befürwortern der Förderung von Hauseigentum – oder eigentumsähnlichen Formen im skan­dinavischen Raum. Besonders in Län­dern wie Finnland, Island oder Norwegen vertraten Sozialdemokraten die Idee, dass Arbeiter Wohneigentum erlangen sollen. Sie begründeten dies da­mit, dass Wohneigentum diese vor einer Ausbeutung in privaten Mietverhältnis­sen schützen könne. Daher wurde in die­sen Ländern oft eine genossenschaftliche Form des Eigentums verbreitet.

So argumentierten die norwegischen Sozial­demokraten auf einem ihrer Kongres­se 1949: „Im Wohnungsbau wollen wir auf das genossenschaftliche oder das ei­gene Heim setzen. Die Grundbesitzervereine fordern, höhere Mieten zu neh­men und ihre Tätigkeit als privates Un­ternehmertum anerkennen zu lassen. Es ist schwer, etwas weniger zum privaten Unternehmertum Geeignetes zu finden als das Haus und Heim eines anderen zu besitzen. Die Forderung muss daher ab­gelehnt werden. Im zukünftigen Woh­nungsbau müssen Häuser daher entwe­der von der Gemeinschaft der Bewoh­ner – in Genossenschaften – oder im Kleinhaus von den Bewohnern selbst be­sessen werden.“ Anders als in Deutsch­land, wo Genossenschaften verstärkt als Vermietergenossenschaften fungieren, entwickelten sich in nordeuropäischen Ländern die Eigentümergenossenschaf­ten oft zur dominanten Eigentumsform, die über die Zeit auch ihre anfänglichen sozialistischen Wiederverkaufsbeschrän­kungen verloren. Aber auch in Südeuro­pa sprachen sich sozialistische Parteien für eine Eigenheimförderung aus – trotz oder gerade wegen der verbreiteten Fa­milien­- und Eigenheimideologie, welche die vorangehenden konservativen Dikta­turen vertraten.

Neben länderspezifischen Unterschieden in den Parteiprogrammen lässt sich fest­stellen, dass die Eigenheimidee am häufigsten in Programmen angelsächsischer Parteien vorkommt. Außer in Großbritannien waren hier die Wohneigentums­quoten bereits Anfang des 20. Jahrhun­derts so außergewöhnlich hoch, dass ein Großteil der Wahlbevölkerung häufig bereits Hauseigentum besaß und dieses als typische Wohnform verstand. Darü­ber hinaus machte es die Konkurrenz im Zweiparteiensystem den liberalen Partei­en wie den US­-Demokraten schwer, im Kampf um Wählerstimmen die Haus­eigentümer zu vernachlässigen. Je grö­ßer die Parteien sind, desto eher müssen sie auch das Wohneigentum vertreten – insbesondere in Hauseigentümergesell­schaften. Obwohl US­-Demokraten, aber auch US­-Gewerkschaften, schon im frü­heren 20. Jahrhundert aktiv für Hausei­gentum eingetreten waren und mit dem sozialen Mietwohnungsbaumodell nur in den 1930er- ­ bis 1950er-Jahren flirte­ten, fiel in den Jahrzehnten vor der letz­ten Finanzkrise auf, wie beide großen US­-Parteien nicht nur für eine Gesell­schaft von Hauseigentümern plädierten, sondern sich auch noch gegensei­tig mit Versprechungen von finanziellen Kredithilfen überboten.

Stehen Verspre­chungen einmal im politischen Raum, so ist es schwierig, diese wieder zurück­zunehmen. Im Amt befindliche Partei­en sprechen sich daher wohl in ihren Wahlprogrammen eher wieder vermehrt für Wohneigentum aus. In Ländern mit Mehrparteiensystemen hingegen gibt es immer auch Parteien, die, wenn nicht gegen, so doch nicht aktiv für das Eigen­heim sind. Grüne Parteien warben wie kommunistische Parteien nur in sehr sel­tenen Fällen für Hauseigentum. Sie kri­tisierten zum Beispiel, dass insbesonde­re das Einfamilienhaus zur Zersiedelung von Städten beitrage und die Eigenheim­förderung oft ungerechterweise progres­siv sei, weil sie an die Höhe der Einkom­mensteuer oder des Hypothekenvolu­mens gebunden sei.

Eigenheimidee und Hypothekenverschuldung

Bis zur Hauspreisblase und Finanzkrise 2007 lässt sich ein stetes Anwachsen der eigenheim­affinen Positionen unter den Parteien feststellen. Da konservative Par ­teien durchweg für den Besitz eines Ei­genheims eingetreten sind, liegt die Ursache für diese Zunahme zumeist im Umschwenken linker Parteien hin zu ei­ner aktiven Befürwortung – und nicht länger bloß koalitionärer Billigung – von breit gestreutem Wohneigentum. Durch diesen breiteren Konsens zugunsten des Eigenheims ab den 1980er-Jahren und durch die in Verruf geratene, kapitalin­tensivere Objektförderung des sozialen Wohnungsbaus kam es in vielen Län­dern, beflügelt durch die allgemeine Fi­nanzmarktliberalisierung, zu einem ste­ten Anstieg der Hypothekenverschul­dung privater Haushalte, absolut und im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt (BIP). Denn Wohneigentum kaufen vor allem junge, kapitalarme Haushalte, für die die eigenen vier Wände oft die größte Ausgabe im Lebenszyklus darstellen.

Ne­ben staatlichen Subventionen bedarf es daher auch des privaten Kapitalmark­tes, um den Wunsch nach einem Eigen­heim zu realisieren. Dies gilt auch für finanziell unabhängigere Haushalte, die sich die Wohnungsleiter nach und nach „hochkaufen“. Die dadurch induzierte zusätzliche Nachfrage nach Wohneigen­tum führte vor 2007 in vielen Ländern zu steigenden Hauspreisen – zwar nicht in Deutschland, aber in den USA und vor allem in jenen Ländern, in denen die Eigenheimidee bis in das linke Parteien­spektrum hinein allgemein geteilt wur ­de. Höhere Hauspreise wiederum erfor ­derten höhere Hypothekenkredite, die dann wieder mehr Geld in den Woh­nungsmarkt fließen ließen und so die Kaufpreise weiter erhöhten. Bei einer gleichzeitigen Niedrigzinspolitik führte diese Spirale dann zu Hauspreis­-Einbrü­chen, Zwangsversteigerungen und dem größten Rückgang der Wohneigentums­quote in den betroffenen Ländern seit Aufzeichnung dieser Daten.

Das Versprechen vieler Parteien, mehr Haushalte mittels einer erleichterten Kreditvergabe mit Hauseigentum zu versorgen, kehrte sich somit oft ins Gegen­teil. Somit gab es Perioden von wachsender Hypothekenverschuldung, die nicht zu proportional wachsender Wohneigentumsquote beitrug, sondern bloß Hauspreise inflationierte. Andererseits gab es auch historische Perioden, in denen sich das Wohneigentum ausweite­te, ohne dass die Hypothekenverschul­dung wesentlich wuchs, dank stärkerer Kaufkraftentwicklung, mehr Eigenkapi­tal oder auch staatlicher Hilfsprogram­me wie etwa Bausparhilfen. Die kreditfinanzierte Überhitzung von Wohnungs­märkten blieb somit aus und störte damit auch nicht die gesamtwirtschaftlichen Gleichgewichte.

Ein Ausblick

Nach der Immobilien­ und Finanzkrise ist es derzeit parteiprogrammatisch stil­ler um die Eigenheimidee geworden, aber der vom US­-Politologen Jacob Ha­cker so genannte „versteckte Wohl­fahrtsstaat“ mit öffentlich wenig sicht­baren Abschreibungsvergünstigungen und Steuererleichterungen rund um das Eigenheim läuft in vielen Ländern auch ohne große Debatten weiter. Derzeit sind die Länder mit Hauspreisblasen zwar mit sinkenden Eigentümerquoten einer jun­gen Generation konfrontiert. Allerdings ist es in einer einmal erreichten Haus­eigentümerdemokratie schwierig, dem tendenziell konservativen Votum der Eigenheimler politisch zu entkommen. Ein Grund dafür ist sicherlich, dass ein großer ideologischer oder architektoni­scher Gegenentwurf zur Wohnform in privaten Eigenheimen – wie es womög­lich der Wiener oder Weimarer Wohnungsbau einmal waren – politisch nicht in Sicht ist.

Dieser Artikel erschien zum ersten Mal in der 'Gesellschaftsforschung' (Ausgabe 2/2017)